전월세 전환 계산기
보증금 일부나 전부를 월세로 돌릴 때, 집주인이 받을 수 있는 월세에는 법정 상한이 있습니다. 전환할 보증금만 넣으면 상한 월세가 바로 나옵니다.
월세 상한 (월)416,667원
- 적용 전환율 상한
- 연 5.00% (min(10%, 3.00% + 2%))
- 연간 월세 합계
- 5,000,000원
- 같은 비율로 월세 50만원을 보증금으로 바꾸면
- 120,000,000원
최종 확인일: 2026-09-27 · 계산 기준은 아래 "법적 근거"의 시행 조문입니다.
전월세 전환율 상한이란
주택임대차보호법 제7조의2는 임대인이 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임(월세)으로 전환할 때, 그 전환되는 금액에 곱하는 비율이 넘을 수 없는 한도를 정합니다. 한도는 "은행법에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율"과 "한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율" 중 낮은 비율입니다.
같은 법 시행령 제9조는 앞의 비율을 연 1할(10%), 뒤에 더하는 이율을 연 2%로 정합니다. 그래서 실제 상한은 min(연 10%, 기준금리 + 연 2%)이 되고, 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 "기준금리 + 2%"가 상한입니다.
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%입니다(한국은행 기준금리 추이 표로 2026-09-27 재확인). 따라서 지금 적용되는 상한은 연 5.00%이며, 보증금 1억원을 월세로 돌리면 월세는 최대 약 41만 6,667원입니다.
계산식
월세 상한 = 전환할 보증금 × min(10%, 기준금리 + 2%) ÷ 12 (원 단위 반올림).
반대로 월세를 보증금으로 바꾸는 경우(월세 → 보증금 역산)는 월세 × 12 ÷ 전환율로 어림할 수 있습니다. 다만 법이 상한을 정한 것은 보증금을 월세로 전환하는 방향입니다.
계산할 때 주의할 점
전환율 상한은 계약 기간 중 또는 갱신 시 보증금을 월세로 돌리는 경우에 적용됩니다. 신규 계약에서 처음부터 정한 보증금·월세 조합 자체를 제한하는 규정은 아닙니다.
관리비나 전환하지 않고 남는 보증금은 계산에 넣지 않습니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 달라지므로 계약 시점의 기준금리를 넣으세요.
상한을 넘는 월세 약정은 넘는 부분에 대해 효력이 없다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 분쟁이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 상담을 이용하세요.
계산 예시
보증금 1억원을 월세로 전환 (기준금리 3.00%)
월세 상한 (월)416,667원
- 적용 전환율 상한
- 연 5.00% (min(10%, 3.00% + 2%))
- 연간 월세 합계
- 5,000,000원
- 같은 비율로 월세 50만원을 보증금으로 바꾸면
- 120,000,000원
보증금 3억 중 5천만원만 월세로 전환
월세 상한 (월)208,333원
- 적용 전환율 상한
- 연 5.00% (min(10%, 3.00% + 2%))
- 연간 월세 합계
- 2,500,000원
- 같은 비율로 월세 50만원을 보증금으로 바꾸면
- 120,000,000원
기준금리가 2.75%였던 2026년 7~8월에 1억 전환
월세 상한 (월)395,833원
- 적용 전환율 상한
- 연 4.75% (min(10%, 2.75% + 2%))
- 연간 월세 합계
- 4,750,000원
- 같은 비율로 월세 50만원을 보증금으로 바꾸면
- 126,315,789원
법적 근거와 시행일
자주 묻는 질문
지금 전월세 전환율 상한은 몇 %인가요?
2026년 8월 27일 한국은행 기준금리가 연 3.00%가 되었으므로 상한은 min(10%, 3.00% + 2%) = 연 5.00%입니다.
보증금 1억을 월세로 바꾸면 월세는 최대 얼마인가요?
1억원 × 5% ÷ 12 = 약 41만 6,667원이 상한입니다.
10%라는 숫자는 언제 적용되나요?
기준금리 + 2%가 10%를 넘을 때, 즉 기준금리가 8%를 넘는 경우에만 10%가 상한이 됩니다. 현재는 기준금리 + 2%가 적용됩니다.
집주인이 상한보다 높은 월세를 요구하면요?
상한을 넘는 부분은 법이 허용하는 범위를 벗어난 것입니다. 이미 냈다면 반환을 요구할 수 있다고 보는 견해가 일반적이며, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
기준금리가 바뀌면 이미 전환한 월세도 바뀌나요?
상한은 전환하는 시점의 기준금리로 판단합니다. 이미 합의해 전환한 월세가 기준금리 변동만으로 자동 조정되지는 않습니다.
앱으로도 쓸 수 있어요
입력값을 저장해 두고 다시 계산하려면 안드로이드 앱을 사용하세요.